Ohne geht nichts. Keine Bank wird ein Darlehen ausreichen, ohne dass der Besitzer der Immobilie eine Brandversicherungsurkunde nachweist. Dies gilt für den Erwerb einer Bestandsimmobilie ebenso wie für den Neubau. Während für die Bestandsimmobilie in der Regel eine verbundene Wohngebäudeversicherung vorliegt, beschränkt sich diese Absicherung bei einem Neubau zunächst auf die Feuerrohbauversicherung. Die Feuerrohbauversicherung leistet Ersatz, wenn der Rohbau von Beginn der Bauphase bis zur Fertigstellung, in der Regel die Übergabe durch den Architekten, durch Feuer, Blitzschlag, Brand oder Explosion beschädigt oder zerstört wird. Der Versicherungsschutz erstreckt sich auch auf die Baumaterialien, welche im Eigentum des Bauherrn stehen und auf dem Baugrundstück gelagert werden.
Der Wegfall des Monopols
Selbst wenn die finanzierenden Institute den Nachweis dieser Versicherung nicht verlangen würden, wäre der Verzicht darauf grob fahrlässig. Halten wir uns vor Augen, dass es bis vor wenigen Jahren Pflicht eines Hauseigentümers war, sein Gebäude gegen Feuer zu versichern. In Hessen beispielsweise lag das Monopol für die Feuerversicherung bei den Brandkassen und der Nassauischen Brandversicherungsanstalt. Die Lage des Grundstücks war ausschlaggebend, an welchen Versicherer sich der Hauseigentümer wenden musste. Erst mit dem Wegfall des Brandversicherungsmonopols konnten auch andere Versicherungen über die Deckungen für Leitungswasser- und Sturmschäden dieses Produkt in die verbundene Wohngebäudeversicherung einbinden.
Die Überlegung, dass ein leer stehender Rohbau doch kaum Grundlage für einen Brandherd sein kann, ist irrig. Zum einen kann ein Blitzschlag zum Entstehen eines Feuers führen, zum anderen bleibt die Problematik der Fremdeinwirkung. Diese kann vorsätzlich oder auch aus Versehen eintreten, würde Sie als Bauherrn bei fehlender Regressmöglichkeit aber in extreme finanzielle Bedrängnis bringen. Die Bank nimmt Ihnen die Entscheidung ab, ob ein solcher Vertrag gezeichnet werden soll oder nicht.
Kostenfreie Versicherung
Die Feuerrohbauversicherung kann als kostenfreie Versicherung abgeschlossen werden. Wie das geht? Als Immobilienbesitzer benötigen Sie nach Fertigstellung des Hauses eine Wohngebäudeversicherung mit Einschluss des Feuerrisikos. Die Feuerrohbauversicherung stellt eine Vorversicherung für den dann finalen Vertrag dar und wird von vielen Gesellschaften als kostenloser Vorläufer bereitgestellt. Voraussetzung ist jedoch der Abschluss der später wirksamen Wohngebäudeversicherung. Die kostenfreie Versicherungsdauer beträgt je nach Anbieter sechs oder zwölf Monate.
Berechnungsgrundlage
Es war in früheren Jahren, als der Außendienst noch ohne Computer unterwegs war, schon faszinierend zu sehen, wie sich die Versicherungsvertreter mit der Prämienberechnung schwertaten. Grundlage war der sogenannte 1914er-Wert. Die Berechnung auf der Grundlage des 1914er-Wertes wurde aber inzwischen durch eine wesentlich vereinfachte Grundflächenkalkulation oder abhängig von den Kubikmetern umbauten Raumes, abgelöst.
Insofern gibt es bei der Berechnung der Prämien für Gebäudeversicherungen nunmehr 2 Möglichkeiten:
- Entweder greift der Versicherer auf den 1914er-Wert zurück. Dieser gibt an, welchen Wert das Haus im Jahr 1914 hatte und wird unter Berücksichtigung des Anstiegs der Baukostenpreise Jahr für Jahr fortgeschrieben.
- Alternativ dazu kann die Grundprämie auf der Basis der Quadratmeter oder des umbauten Raumes kalkuliert werden. Darauf aufbauend wird dann die Ausstattung des Objektes berücksichtigt, beispielsweise die Fenster, der Zustand der Versorgungsleitungen, das Dach oder ob eine Fußbodenheizung verlegt wurde.
Als ganz wichtig für die Grundprämie gilt die Postleitzahl. Diese hat keine Auswirkung auf den Beitrag in Bezug auf das Feuerrisiko, jedoch hinsichtlich der Sturmschäden, Elementar- und Leitungswasserschäden. Hoher Frost ist im Bayerischen Wald wahrscheinlicher als in Rheinland-Pfalz, Sturmschäden sind in den Hochlagen der Mittelgebirge eher möglich als in Frankfurt am Main in der Innenstadt.