Ob ein neues Haus entsteht, ein Dachgeschoss ausgebaut oder ein älteres Gebäude saniert wird: Bauarbeiten bringen Risiken mit sich. Ein Passant kann durch herabfallendes Baumaterial verletzt werden, ein Unwetter beschädigt offene Gebäudeteile oder ein privater Bauhelfer verunglückt. Auch die Insolvenz eines Bauunternehmens und später auftretende Baumängel können teuer werden.
Bauherrenversicherungen schützen vor unterschiedlichen finanziellen Risiken bei Neubau, Umbau, Anbau und Sanierung. Welche Absicherung erforderlich ist, hängt vom Vorhaben, den beteiligten Personen und bereits bestehenden Versicherungen ab. Gerade bei Arbeiten an einer vorhandenen Immobilie lohnt es sich, zunächst den vorhandenen Versicherungsschutz zu prüfen.
Welche Versicherungen brauchen Bauherren?
Nicht jede Baumaßnahme erfordert dieselben Versicherungen. Während beim Neubau eines Einfamilienhauses verschiedene Risiken gleichzeitig abgesichert werden müssen, reichen bei kleineren Renovierungen häufig vorhandene Verträge aus. Bei größeren Umbauten und Sanierungen können dagegen ähnlich hohe finanzielle Risiken entstehen wie bei einem Neubau.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Schäden an anderen Personen, Schäden am eigenen Bauwerk und Unfällen von Bauhelfern. Daneben können besondere Sicherheiten gegen den Ausfall eines Bauunternehmens und für Mängel nach der Abnahme sinnvoll sein.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Von einer Baustelle können Gefahren für andere Menschen ausgehen. Wird ein Passant durch ungesichertes Baumaterial verletzt oder das Nachbargebäude bei Bauarbeiten beschädigt, können Schadenersatzansprüche entstehen. Das gilt beim Neubau ebenso wie bei Umbauten und Sanierungen.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung prüft, ob gegen den Bauherrn ein gesetzlicher Schadenersatzanspruch besteht. Berechtigte Forderungen übernimmt sie im vereinbarten Umfang, unberechtigte Ansprüche wehrt sie ab. Eine allgemeine gesetzliche Abschlusspflicht besteht nicht. Wegen möglicher hoher Schadenersatzforderungen gehört sie jedoch zu den wichtigsten Absicherungen größerer Bauvorhaben.
Bei kleineren Bau- und Renovierungsarbeiten kann das Bauherrenrisiko bereits über die bestehende Privathaftpflichtversicherung abgedeckt sein. Maßgeblich sind die vereinbarten Grenzen und die Art der Arbeiten. Auch bei der Beauftragung von Fachunternehmen können eigene Verkehrssicherungs- und Überwachungspflichten des Bauherrn bestehen bleiben. Eine automatische Haftung für jeden Baustellenschaden folgt daraus aber nicht.
Bauleistungsversicherung
Die Bauleistungsversicherung, auch Bauwesenversicherung genannt, schützt versicherte Bauleistungen während der Bauzeit gegen bestimmte unvorhergesehen eintretende Sachschäden. Dazu können Schäden durch außergewöhnliche Witterung, Vandalismus oder die Beschädigung bereits ausgeführter Arbeiten gehören. Ob beispielsweise der Diebstahl fest eingebauter Gebäudebestandteile versichert ist, hängt von den Vertragsbedingungen ab.
Auch bei größeren Umbauten und Sanierungen kann dieser Schutz sinnvoll sein. Dabei muss besonders darauf geachtet werden, ob nur neue Bauleistungen oder auch vorhandene Gebäudeteile versichert sind. Die bestehende Bausubstanz ist nicht automatisch eingeschlossen. Die Kosten für die reine Beseitigung mangelhafter Arbeiten gehören grundsätzlich ebenfalls nicht zum Versicherungsschutz.
Vor einem eigenen Abschluss sollten Bauherren außerdem klären, ob das ausführende Bauunternehmen bereits eine Bauleistungsversicherung für das Vorhaben abgeschlossen hat und ob diese auch ihre Interessen ausreichend schützt.
Feuerrohbauversicherung
Die Feuerrohbauversicherung schützt ein Gebäude während der Bauphase im vereinbarten Umfang insbesondere gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion. Sie ist vor allem beim Neubau relevant. Häufig wird dieser Schutz für einen begrenzten Zeitraum ohne gesonderten Beitrag angeboten, wenn anschließend eine reguläre Wohngebäudeversicherung beim selben Versicherer abgeschlossen wird.
Bei Umbauten und Sanierungen sollte zunächst die bestehende Wohngebäudeversicherung geprüft werden. Umfangreiche Arbeiten, ein geöffnetes Dach oder längerer Leerstand können Auswirkungen auf den Versicherungsschutz haben. Solche Veränderungen sollten rechtzeitig mit dem Versicherer geklärt werden. Die Feuerrohbauversicherung ersetzt keine Bauleistungsversicherung, da beide unterschiedliche Risiken absichern.
Baufertigstellungsversicherung
Wird ein Bauunternehmen während der Bauphase insolvent, können erhebliche Mehrkosten entstehen. Eine Baufertigstellungsversicherung kann unter den vereinbarten Bedingungen bestimmte zusätzliche Fertigstellungskosten absichern, etwa wenn ein Ersatzunternehmen beauftragt werden muss. Bei größeren Bauvorhaben kann es sich deshalb lohnen, mit dem ausführenden Unternehmen bereits vor Vertragsunterzeichnung eine geeignete Absicherung zu vereinbaren. Ob eine solche Versicherung erhältlich ist, hängt vom konkreten Vorhaben ab.
Bei Verbraucherbauverträgen im Sinne des § 650i BGB besteht nach § 650m Absatz 2 BGB grundsätzlich bereits ein gesetzlicher Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Sie muss nicht erst zusätzlich ausgehandelt werden, kann bei einer Insolvenz aber zu niedrig sein. Bei gewöhnlichen Sanierungs- und Handwerkeraufträgen ohne Verbraucherbauvertrag besteht dieser besondere Anspruch nicht. Hier können beispielsweise Vertragserfüllungsbürgschaften vereinbart werden. Werden einzelne Gewerke getrennt vergeben, muss die Absicherung für die jeweiligen Aufträge betrachtet werden.
Baugewährleistungsversicherung
Treten nach der Abnahme Baumängel auf, ist grundsätzlich das verantwortliche Bauunternehmen zur Erfüllung berechtigter Mängelansprüche verpflichtet. Wird es später insolvent, kann die Durchsetzung dieser Ansprüche schwierig werden. Eine Baugewährleistungsversicherung kann bestimmte finanzielle Folgen absichern, sofern die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Versicherungsschutz wird üblicherweise vom ausführenden Unternehmen veranlasst. Bauherren sollten vor Vertragsabschluss klären, welche Mängel versichert sind, wie lange der Schutz besteht und ob sie bei einer Insolvenz unmittelbar Leistungen verlangen können. Die Versicherung ersetzt weder sämtliche gesetzlichen Mängelrechte noch deckt sie automatisch jeden Baumangel ab. Als andere Absicherung kommt eine geeignete Gewährleistungsbürgschaft infrage.
Bauhelferversicherung
Wer beim Neubau, Umbau oder bei einer Sanierung Hilfe von Freunden, Verwandten oder Nachbarn erhält, muss die gesetzliche Unfallversicherung beachten. Private Bauhelfer sind bei arbeitnehmerähnlichen Tätigkeiten grundsätzlich über die BG BAU gegen Arbeits- und Wegeunfälle sowie Berufskrankheiten versichert. Das gilt auch bei unentgeltlicher Mitarbeit. Ausnahmen können insbesondere bei bloßen Gefälligkeitsleistungen bestehen.
Private Bauherren müssen ihr Bauvorhaben grundsätzlich innerhalb einer Woche nach Beginn bei der BG BAU anmelden. Beim Einsatz versicherter privater Helfer bestehen außerdem Pflichten zur Dokumentation ihrer Arbeitsstunden und zur Beitragszahlung. Ob eine Tätigkeit als versicherte Bauhilfe oder als nicht versicherte Gefälligkeit gilt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Bauherren selbst sowie ihre Ehe- oder Lebenspartner sind bei privaten Eigenbauarbeiten grundsätzlich nicht automatisch gesetzlich unfallversichert. Für sie kommt eine freiwillige Versicherung bei der BG BAU infrage. Eine private Unfallversicherung kann den Schutz ergänzen, ersetzt aber nicht die gesetzlichen Pflichten.
Kreditsicherung und Absicherung der Baufinanzierung
Wer einen Neubau, größeren Umbau oder eine Sanierung mit einem Kredit finanziert, sollte auch die Folgen schwerer persönlicher Schicksalsschläge berücksichtigen. Stirbt ein Kreditnehmer oder fällt sein Einkommen dauerhaft weg, müssen die Darlehensraten in der Regel weiterhin bezahlt werden.
Eine Risikolebensversicherung kann Hinterbliebene finanziell schützen und helfen, eine offene Finanzierung zurückzuzahlen. Gegen den Verlust der Arbeitskraft ist insbesondere eine passende Berufsunfähigkeitsversicherung wichtig.
Restschuldversicherungen, die zusammen mit Krediten angeboten werden, sollten kritisch geprüft werden. Hohe Kosten, Wartezeiten und Leistungsausschlüsse können ihren Nutzen einschränken. Vor einem Abschluss lohnt sich der Vergleich mit bereits bestehenden Versicherungen und anderen Absicherungsmöglichkeiten.
Welche Bauherrenversicherungen sind gesetzlich vorgeschrieben?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungs-, Feuerrohbau-, Baufertigstellungs- oder Baugewährleistungsversicherung besteht für private Bauherren nicht. Dennoch können diese Versicherungen wirtschaftlich wichtig sein. Bei privaten Bauhelfern gelten gesetzliche Unfallversicherungspflichten. Davon zu unterscheiden sind gesetzliche Sicherungsansprüche aus bestimmten Bauverträgen.
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: Grundsätzlich freiwillig, wegen möglicher hoher Schadenersatzforderungen aber besonders wichtig.
- Bauleistungsversicherung: Freiwilliger Schutz gegen bestimmte unvorhergesehene Schäden an versicherten Bauleistungen.
- Feuerrohbauversicherung: Grundsätzlich freiwillig; kann bei einer Baufinanzierung vertraglich verlangt werden.
- Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung: Nicht allgemein vorgeschrieben. Geeignete Versicherungen oder Bürgschaften können vertraglich vereinbart werden. Bei Verbraucherbauverträgen besteht grundsätzlich ein gesetzlicher Anspruch auf Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB.
- Gesetzliche Unfallversicherung für Bauhelfer: Melde-, Auskunfts- und gegebenenfalls Beitragspflichten gegenüber der BG BAU sind zu beachten.
- Absicherung der Baufinanzierung: Nicht allgemein gesetzlich vorgeschrieben. Einzelne Sicherheiten können jedoch Bestandteil des Finanzierungsvertrags sein.
Ob eine freiwillige Versicherung sinnvoll ist, sollte sich vor allem nach den möglichen finanziellen Folgen eines Schadens und dem bereits vorhandenen Schutz richten.
Was gilt bei Umbau, Sanierung und Modernisierung?
Bei Arbeiten an einer bestehenden Immobilie ist die Ausgangslage anders als beim Neubau. Häufig bestehen bereits eine Privathaftpflicht- und eine Wohngebäudeversicherung. Ob diese ausreichen, hängt vom Umfang und von der Art der geplanten Arbeiten ab.
Kleinere Renovierungen und Modernisierungen
Wer einzelne Räume renoviert, Bodenbeläge erneuert oder kleinere Arbeiten am eigenen Haus durchführen lässt, benötigt nicht automatisch zusätzliche Bauherrenversicherungen. Viele Risiken können bereits durch vorhandene Verträge abgedeckt sein. Vor Beginn der Arbeiten sollte allerdings geklärt werden, ob die konkrete Maßnahme innerhalb der vereinbarten Versicherungsgrenzen liegt.
Größere Umbauten, Anbauten und Sanierungen
Bei einer umfassenden Dachsanierung, einem Anbau oder der grundlegenden Modernisierung eines älteren Gebäudes können erhebliche Haftungs- und Sachschadenrisiken entstehen. Besonders kritisch sind Arbeiten, bei denen das Gebäude zeitweise offensteht, tragende Bauteile verändert oder umfangreiche Erdarbeiten ausgeführt werden.
Vor Beginn solcher Maßnahmen sollten die bestehenden Versicherer über relevante Veränderungen informiert werden. Zu klären ist insbesondere, ob die Privathaftpflicht das Bauherrenrisiko abdeckt, die Wohngebäudeversicherung während der Arbeiten ausreichenden Schutz bietet und eine zusätzliche Bauleistungsversicherung einschließlich vorhandener Gebäudeteile benötigt wird.
Übernimmt ein Generalunternehmer größere Teile des Vorhabens, sollten Bauherren auch dessen möglichen Ausfall berücksichtigen. Bei getrennt vergebenen Gewerken kommen dagegen auf den jeweiligen Auftrag bezogene Sicherheiten infrage.
Welche Risiken bleiben trotz Bauherrenversicherungen bestehen?
Auch mehrere Bauherrenversicherungen zusammen schützen nicht vor sämtlichen finanziellen Problemen eines Bauprojekts. Jede Versicherung deckt bestimmte Risiken ab. Zusätzliche Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten können den Schutz erweitern, sind aber ebenfalls an Bedingungen und Grenzen gebunden.
- Steigende Baukosten: Allgemeine Materialpreissteigerungen und zusätzliche Finanzierungskosten sind grundsätzlich keine versicherten Sachschäden.
- Bauverzögerungen: Mehrkosten durch eine verspätete Fertigstellung werden nicht automatisch ersetzt. Bei einem versicherten Unternehmensausfall können bestimmte Zusatzkosten jedoch abgesichert sein.
- Insolvenz des Bauunternehmens: Eine Bauherrenhaftpflicht- oder Bauleistungsversicherung übernimmt nicht die allgemeinen Folgen einer Unternehmensinsolvenz. Hierfür kommen besondere Fertigstellungssicherheiten infrage.
- Baumängel: Für die Beseitigung mangelhafter Arbeiten ist grundsätzlich der verantwortliche Vertragspartner zuständig. Geeignete Gewährleistungssicherheiten können bestimmte Ansprüche zusätzlich absichern.
- Vorhandene Bausubstanz: Bei Umbauten und Sanierungen kann eine besondere Mitversicherung erforderlich sein.
- Besondere Bau- und Umweltrisiken: Schwierige Baugrundverhältnisse, Altlasten oder bestimmte Erdarbeiten können zusätzlichen Schutz erfordern.
Versicherungen ersetzen deshalb weder eine sorgfältige Bauplanung noch die Auswahl zuverlässiger Fachunternehmen und einen angemessenen Zahlungsplan.
Was kosten Bauherrenversicherungen?
Die Beiträge hängen unter anderem von der Bausumme, der Dauer und Art des Bauvorhabens, dem Leistungsumfang und einer möglichen Selbstbeteiligung ab. Eine allgemeingültige Kostenpauschale für sämtliche Bauherrenversicherungen gibt es deshalb nicht.
Bei kleineren Umbauten kann vorhandener Versicherungsschutz ausreichen. Bei größeren Bauprojekten können mehrere Versicherungen erforderlich sein. Die Feuerrohbauversicherung wird häufig für einen begrenzten Zeitraum ohne gesonderten Beitrag angeboten, wenn anschließend eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen wird.
Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherungen werden üblicherweise vom ausführenden Unternehmen veranlasst. Ihre Kosten können im Baupreis enthalten sein. Auch die Bereitstellung einer Bürgschaft kann Kosten verursachen. Bei privaten Bauhelfern richten sich die Beiträge zur gesetzlichen Unfallversicherung nach den jeweils geltenden Berechnungsgrundlagen und den maßgeblichen Helferstunden.
Beim Vergleich sollten neben dem Preis vor allem die Versicherungssummen, versicherten Risiken, Ausschlüsse und Selbstbeteiligungen berücksichtigt werden.
Wann sollten Bauherren ihre Versicherungen überprüfen?
Der notwendige Versicherungsschutz sollte vor Beginn der Bauarbeiten geklärt werden. Bereits eingetretene Schäden lassen sich durch einen späteren Vertragsabschluss grundsätzlich nicht nachträglich versichern. Zusätzliche Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten sollten möglichst schon vor der Unterzeichnung des Bauvertrags vereinbart werden, da sie sich später unter Umständen nur schwer durchsetzen lassen.
Während der Bauphase kann eine erneute Prüfung erforderlich sein, wenn sich die Bausumme erheblich erhöht, zusätzliche Arbeiten hinzukommen, private Helfer eingesetzt werden oder sich die Bauzeit verlängert. Nach Abschluss der Arbeiten müssen die dauerhaften Versicherungen zur neuen Situation passen. Das betrifft insbesondere den Übergang zur regulären Wohngebäudeversicherung sowie Änderungen von Gebäudewert, Wohnfläche oder Nutzung.
Häufige Fragen zu Bauherrenversicherungen
Welche Versicherungen brauchen Bauherren beim Neubau?
Besonders wichtig ist der Schutz vor möglichen Schadenersatzansprüchen durch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Ergänzend können eine Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung sinnvoll sein. Bei größeren Vorhaben sollten auch Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten geprüft werden. Beim Einsatz privater Bauhelfer gelten außerdem gesetzliche Unfallversicherungspflichten.
Brauche ich bei einer Sanierung eine Bauherrenhaftpflichtversicherung?
Das hängt vom Umfang der Arbeiten und dem vorhandenen Versicherungsschutz ab. Kleinere Maßnahmen können bereits über die Privathaftpflichtversicherung abgedeckt sein. Bei umfangreichen Sanierungen sollte eine zusätzliche Bauherrenhaftpflichtversicherung geprüft werden.
Bleibt meine Wohngebäudeversicherung während eines Umbaus bestehen?
Eine bestehende Wohngebäudeversicherung endet nicht automatisch durch einen Umbau. Baumaßnahmen können aber das versicherte Risiko verändern. Vor umfangreichen Arbeiten sollte deshalb geklärt werden, ob der bisherige Schutz ausreicht und welche Änderungen mitgeteilt werden müssen.
Schützt die Bauleistungsversicherung auch das alte Gebäude?
Nicht automatisch. Bei Umbauten und Sanierungen muss geprüft werden, ob die vorhandene Bausubstanz mitversichert ist. Andernfalls können Schäden an bestehenden Gebäudeteilen ausgeschlossen sein.
Muss ich private Bauhelfer auch bei Renovierungsarbeiten anmelden?
Auch bei Renovierungs-, Umbau- und Sanierungsarbeiten können Meldepflichten gegenüber der BG BAU bestehen. Ob einzelne Helfertätigkeiten gesetzlich versichert sind, hängt von ihrer rechtlichen Einordnung ab. Bei Unsicherheiten sollte dies mit der Berufsgenossenschaft geklärt werden.
Ist eine Feuerrohbauversicherung bei jeder Sanierung notwendig?
Nein. Bei einem bereits versicherten Gebäude sollte zunächst die bestehende Wohngebäudeversicherung geprüft werden. Eine zusätzliche Feuerrohbauversicherung ist nicht bei jeder Sanierung erforderlich.
Welche Versicherung zahlt bei Schäden am Nachbarhaus durch Bauarbeiten?
Besteht eine gesetzliche Haftung des Bauherrn, kann eine Bauherrenhaftpflichtversicherung im vereinbarten Umfang leisten. Ob eine Haftung vorliegt, hängt von den Umständen des Schadens ab. Auch das ausführende Bauunternehmen kann verantwortlich sein.
Wie kann ich mich gegen die Insolvenz eines Bauunternehmens absichern?
Bei größeren Vorhaben kann eine Baufertigstellungsversicherung oder Fertigstellungsbürgschaft sinnvoll sein. Bei Verbraucherbauverträgen besteht grundsätzlich ein gesetzlicher Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Bei anderen Bau- und Handwerkeraufträgen müssen zusätzliche Sicherheiten in der Regel vertraglich vereinbart werden.
Was passiert, wenn nach der Abnahme Baumängel auftreten?
Berechtigte Mängelansprüche richten sich zunächst gegen das verantwortliche Unternehmen. Eine zusätzlich vereinbarte Baugewährleistungsversicherung oder Gewährleistungsbürgschaft kann bestimmte Ansprüche absichern. Welche Leistungen bei einer späteren Insolvenz möglich sind, hängt von den jeweiligen Bedingungen ab.
Fazit: Bauherrenversicherungen auf das Vorhaben abstimmen
Bauherrenversicherungen sind nicht nur beim Neubau wichtig. Auch Umbauten, Anbauten und Sanierungen können erhebliche Haftungs-, Sachschaden- und Insolvenzrisiken mit sich bringen. Welche Absicherung benötigt wird, hängt vom Umfang der Arbeiten und den vorhandenen Versicherungen ab.
Bauherren sollten den Versicherungsschutz frühzeitig klären, vorhandene Verträge berücksichtigen und bei größeren Projekten auch Fertigstellungs- und Gewährleistungssicherheiten einplanen. Beim Einsatz privater Bauhelfer sind die gesetzlichen Pflichten zu beachten. So lassen sich wesentliche Risiken begrenzen, ohne unnötig doppelte Versicherungen abzuschließen.
Zuletzt aktualisiert im Oktober 2026