Baufertigstellungsversicherung: Schutz bei Insolvenz

Wird ein Bauunternehmen während eines Neubaus, Umbaus oder einer umfangreichen Sanierung insolvent, kann das für private Auftraggeber teuer werden. Die Arbeiten stehen möglicherweise still, ein Ersatzunternehmen muss beauftragt werden und die Fertigstellung kostet unter Umständen deutlich mehr als ursprünglich geplant.

Eine Baufertigstellungsversicherung kann helfen, solche finanziellen Risiken zu begrenzen. Bei größeren Bauvorhaben sollten private Auftraggeber deshalb möglichst vor Vertragsunterzeichnung mit dem ausführenden Unternehmen eine geeignete Absicherung vereinbaren. Auch wenn die Kosten in den Baupreis einfließen, kann sich dieser Schutz lohnen. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt allerdings auch davon ab, ob ein Verbraucherbauvertrag vorliegt und ob ein Unternehmen das gesamte Vorhaben oder nur einzelne Arbeiten übernimmt.

Was ist eine Baufertigstellungsversicherung und welche Risiken deckt sie ab?

Eine Baufertigstellungsversicherung soll bestimmte finanzielle Folgen absichern, wenn ein Bauunternehmen seine vertraglichen Leistungen während der Bauphase nicht mehr erbringen kann. Im Mittelpunkt stehen insbesondere Mehrkosten, die durch den Ausfall des Unternehmens und die Beauftragung einer Ersatzfirma entstehen können. Hinzukommen können Aufwendungen für die Sicherung der Baustelle, die Feststellung des bisherigen Bauzustands oder die Organisation der weiteren Arbeiten.

Der Begriff bezeichnet keinen gesetzlich einheitlich geregelten Versicherungsumfang. Welche Ereignisse und Kosten erfasst sind, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag ab. Auch Selbstbeteiligungen, Ausschlüsse und Entschädigungsgrenzen sind möglich. Nicht jede Bauverzögerung oder Kostensteigerung ist automatisch versichert.

Bei welchen Bauvorhaben ist die Versicherung sinnvoll?

Eine Baufertigstellungsversicherung kann beim Neubau eines Hauses ebenso sinnvoll sein wie bei größeren Umbauten oder umfangreichen Sanierungen. Besonders relevant ist eine solche Absicherung, wenn ein Generalunternehmer oder Generalübernehmer wesentliche Teile des Vorhabens verantwortet und sein Ausfall die gesamte Fertigstellung gefährden könnte.

Ob Versicherungsschutz angeboten wird, hängt vom konkreten Vorhaben, dem Auftragsumfang und der Prüfung des Bauunternehmens durch den Versicherer ab. Bei kleineren Arbeiten oder der getrennten Vergabe einzelner Gewerke ist eine umfassende Baufertigstellungsversicherung für das gesamte Vorhaben häufig weniger praktikabel. Das bedeutet jedoch nicht, dass für einzelne Aufträge keine anderen Sicherheiten vereinbart werden können.

Wer schließt die Baufertigstellungsversicherung ab?

Bei klassischen Baufertigstellungsversicherungen wird der Versicherungsschutz regelmäßig durch das ausführende Bauunternehmen veranlasst. Private Auftraggeber sollten deshalb vor der Unterzeichnung des Bauvertrags klären, ob das Unternehmen eine geeignete Absicherung bereitstellen kann.

Die Prämie wird das Unternehmen voraussichtlich in seine Kalkulation einbeziehen. Das muss kein Argument gegen die Versicherung sein: Bei einer Insolvenz können die zusätzlichen Fertigstellungskosten erheblich höher ausfallen. Wichtig ist allerdings ein schriftlicher Nachweis, aus dem die versicherten Leistungen, die Versicherungssumme und die Rechte des Auftraggebers hervorgehen. Eine allgemeine Aussage, das Unternehmen sei versichert, genügt nicht.

Welche gesetzliche Fertigstellungssicherheit gibt es?

Bei einem Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i BGB muss der Unternehmer nach § 650m Absatz 2 BGB grundsätzlich eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel leisten. Sie beträgt fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung und ist bei der ersten Abschlagszahlung zu stellen.

Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge bestimmter Vertragsänderungen oder Ergänzungen um mehr als zehn Prozent, muss der Unternehmer unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs leisten.

Die Sicherheit kann beispielsweise durch eine geeignete Garantie oder ein Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers gestellt werden. Auf Verlangen des Unternehmers ist sie nach den gesetzlichen Vorgaben durch einen Einbehalt von Abschlagszahlungen zu erbringen. Eine solche gesetzliche Sicherheit ist nicht mit einer Baufertigstellungsversicherung gleichzusetzen.

Reichen fünf Prozent bei einer Insolvenz aus?

Nicht unbedingt. Bei einer Bauvergütung von 400.000 Euro entspricht eine Sicherheit von fünf Prozent einem Betrag von 20.000 Euro. Entstehen durch den Ausfall des Bauunternehmens beispielsweise zusätzliche Fertigstellungskosten von 60.000 Euro, übersteigen diese die Sicherheit um 40.000 Euro.

Eine zusätzlich vereinbarte Baufertigstellungsversicherung oder eine entsprechend höhere Fertigstellungsbürgschaft kann dieses Risiko verringern. Ob die Mehrkosten tatsächlich übernommen werden, hängt jedoch von den vereinbarten Leistungen und der Höhe der Absicherung ab.

Wann besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Fertigstellungssicherheit?

Die besondere Sicherheit nach § 650m BGB setzt einen Verbraucherbauvertrag im gesetzlichen Sinne voraus. Dazu gehören insbesondere Verträge, bei denen sich ein Unternehmen gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Nicht jede Sanierung oder Modernisierung erfüllt diese Voraussetzungen. Auch ein umfangreicher und teurer Einzelauftrag ist deshalb nicht automatisch ein Verbraucherbauvertrag.

Wer verschiedene Gewerke getrennt beauftragt, kann sich für diese Einzelverträge grundsätzlich nicht auf die besondere Fertigstellungssicherheit nach § 650m BGB berufen. Bei Bauträgerverträgen gelten ebenfalls Besonderheiten, die gesondert geprüft werden müssen.

Wie können sich Auftraggeber bei Sanierungen und Handwerkeraufträgen absichern?

Auch wenn kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, können private Auftraggeber vor Vertragsabschluss eine zusätzliche Sicherheit für die ordnungsgemäße Fertigstellung vereinbaren. In Betracht kommt insbesondere eine Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungsbürgschaft. Sie kann bestimmte Ansprüche absichern, wenn das beauftragte Unternehmen seine Leistungen nicht wie vereinbart erbringt. Eine gesetzliche Pflicht des Unternehmens, eine solche freiwillig vereinbarte Sicherheit ohne entsprechende Vertragsgrundlage bereitzustellen, besteht jedoch grundsätzlich nicht.

Übernimmt ein Generalunternehmer beispielsweise eine umfassende Sanierung, kann eine einheitliche Sicherheit für dessen vertraglich geschuldete Leistungen vereinbart werden. Ob zusätzlich eine geeignete Baufertigstellungsversicherung erhältlich ist, muss für das konkrete Vorhaben geprüft werden. Bei der getrennten Vergabe an mehrere Handwerksbetriebe sollte dagegen jeder Auftrag einzeln betrachtet werden. Für eine größere Dachsanierung kann etwa eine eigene Vertragserfüllungsbürgschaft sinnvoll sein, während sich eine solche Absicherung bei kleineren Reparaturen wegen des Aufwands und der Kosten nicht immer anbietet.

Unabhängig von der Vertragsart sollten Auftraggeber außerdem auf angemessene Abschlagszahlungen achten. Nach § 632a BGB orientieren sich diese grundsätzlich am Wert der vertragsgemäß erbrachten Leistungen. Wer deutlich mehr bezahlt, als bereits ausgeführt wurde, trägt bei einem späteren Ausfall des Unternehmens ein zusätzliches finanzielles Risiko.

Baufertigstellungsversicherung oder Fertigstellungsbürgschaft?

Versicherung, Bürgschaft und gesetzliche Fertigstellungssicherheit können ähnliche finanzielle Risiken begrenzen, sind rechtlich aber nicht identisch. Wichtig ist vor allem, welche Verpflichtungen abgesichert werden, wie hoch die Sicherheit ist und wer im Schadenfall eine Leistung verlangen kann.

Eine Versicherung ist nicht allein deshalb die bessere Lösung, weil sie möglicherweise höhere Beträge absichert. Auch die Voraussetzungen für eine Auszahlung und die Möglichkeit, Ansprüche unmittelbar geltend zu machen, sind wichtig. Bereits bestehende gesetzliche oder vertragliche Sicherheiten sollten daher nicht ungeprüft aufgegeben werden.

Wie können Auftraggeber das Insolvenzrisiko verringern?

Eine Fertigstellungssicherheit ist nur ein Teil der Vorsorge. Ebenso wichtig sind ein sorgfältig geprüfter Bauvertrag, ein angemessener Zahlungsplan und die Auswahl eines zuverlässigen Bauunternehmens.

Abschlagszahlungen am Baufortschritt ausrichten

Abschlagszahlungen sollten sich am Wert der tatsächlich erbrachten Leistungen orientieren. Hohe Vorauszahlungen sind besonders riskant, wenn das Bauunternehmen später ausfällt. Bei Verbraucherbauverträgen begrenzt § 650m Absatz 1 BGB die Abschlagszahlungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf insgesamt 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der maßgeblichen Nachtragsvergütung.

Bauherren sollten einen vorgegebenen Zahlungsplan deshalb nicht ungeprüft akzeptieren. Eine unabhängige Prüfung vor Vertragsunterzeichnung kann helfen, Überzahlungen und ungünstige Zahlungsbedingungen zu erkennen.

Bauunternehmen und Sicherheiten prüfen

Referenzen, Erfahrungen anderer Auftraggeber und verfügbare Wirtschaftsauskünfte können Hinweise auf die Zuverlässigkeit eines Bauunternehmens geben. Eine Garantie gegen eine spätere Insolvenz bieten sie nicht.

Auch die vereinbarten Sicherheiten verdienen Aufmerksamkeit. Neben der Höhe sind insbesondere der Sicherungsgeber, die Laufzeit und die abgesicherten Ansprüche wichtig. Bei größeren Bauvorhaben kann eine unabhängige rechtliche Prüfung des Vertrags sinnvoll sein.

Worauf sollten Auftraggeber vor Vertragsabschluss achten?

Wer eine Baufertigstellungsversicherung oder eine andere Fertigstellungssicherheit vereinbaren möchte, sollte nicht nur nach ihrem Namen fragen. Entscheidend ist, ob sie bei einem Ausfall des Bauunternehmens tatsächlich nutzbaren Schutz bietet. Folgende Punkte sollten vor Vertragsunterzeichnung geklärt und möglichst schriftlich festgehalten werden:

• Versichertes oder gesichertes Vorhaben: Ist der konkrete Neubau, Umbau oder die Sanierung eindeutig erfasst?
• Abgesicherter Ausfall: Welche Ereignisse lösen den Schutz aus, insbesondere bei Insolvenz?
• Abgesicherte Mehrkosten: Welche zusätzlichen Fertigstellungskosten und sonstigen Aufwendungen werden übernommen?
• Deckungs- oder Bürgschaftssumme: Welche Grenzen und möglichen Selbstbeteiligungen gelten?
• Ansprüche des Auftraggebers: Kann er im Schadenfall selbst eine Leistung vom Versicherer oder Bürgen verlangen?
• Laufzeit und Nachweise: Wann beginnt und endet der Schutz, und welche Unterlagen sind erforderlich?

Ist eine geeignete Versicherung nicht erhältlich, sollte bei größeren Vorhaben eine ausreichend bemessene Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft geprüft werden. Auch diese muss zum konkreten Auftrag und zu den möglichen finanziellen Risiken passen.

Was tun, wenn die Baufirma insolvent wird?

Zeichnet sich eine Insolvenz ab oder stellt das Unternehmen die Arbeiten ein, sollten Auftraggeber den Bauzustand, bestehende Mängel und bereits geleistete Zahlungen sorgfältig dokumentieren. Vor einer Kündigung des Bauvertrags, der Beauftragung eines Ersatzunternehmens oder weiteren Zahlungen ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll.

Welche Schritte möglich sind, hängt von der Vertragsart, dem Baufortschritt und dem Stand des Insolvenzverfahrens ab. Bei Bauträgerverträgen können zusätzliche Risiken bestehen, weil auch Eigentums- und Grundbuchfragen betroffen sind. Vorschnelle Entscheidungen können die Position des Auftraggebers verschlechtern.

Fertigstellungssicherheit und Gewährleistungssicherheit unterscheiden

Eine Fertigstellungssicherheit soll die vertragsgemäße Herstellung des Bauwerks absichern. Eine Gewährleistungssicherheit dient dagegen typischerweise dazu, bestimmte Mängelansprüche nach der Abnahme finanziell abzusichern.

Eine Baugewährleistungsversicherung kann hierfür eine zusätzliche Lösung sein. Sie wird vom ausführenden Unternehmen abgeschlossen und kann bei entsprechendem Vertragsumfang auch bei dessen späterer Insolvenz helfen. Eine während der Bauphase bestehende Fertigstellungssicherheit gilt nicht automatisch für die gesamte Gewährleistungszeit weiter.

Welche weiteren Versicherungen sind bei Bauarbeiten wichtig?

Eine Baufertigstellungsversicherung ersetzt keine Absicherung gegen Sachschäden am Bauwerk oder Haftpflichtansprüche Dritter. Die Bauleistungsversicherung kann bestimmte unvorhergesehene Sachschäden während der Bauzeit absichern. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt gegen versicherte Schadenersatzansprüche Dritter.

Kommt es zu rechtlichen Auseinandersetzungen, kann unter den vereinbarten Bedingungen auch ein Bauherrenrechtsschutz relevant sein. Allerdings sind Bau- und Immobilienrisiken in gewöhnlichen Rechtsschutzverträgen häufig ausgeschlossen. Der genaue Leistungsumfang muss daher vor Abschluss geprüft werden.

Einen Überblick über weitere Risiken und Absicherungsmöglichkeiten bietet unsere Seite Bauherrenversicherungen.

Häufige Fragen zur Baufertigstellungsversicherung

• Wer schließt eine Baufertigstellungsversicherung ab?

  Bei klassischen Baufertigstellungsversicherungen wird der Schutz regelmäßig durch das Bauunternehmen veranlasst. Private Auftraggeber sollten möglichst vor Vertragsabschluss vereinbaren, dass das Unternehmen eine geeignete Absicherung bereitstellt.

• Ist eine Baufertigstellungsversicherung Pflicht?

  Nein. Eine allgemeine Pflicht zum Abschluss einer solchen Versicherung besteht nicht. Bei Verbraucherbauverträgen besteht jedoch grundsätzlich ein gesetzlicher Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit.

• Wie hoch ist die gesetzliche Fertigstellungssicherheit?

  Sie beträgt nach § 650m Absatz 2 BGB grundsätzlich fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

• Kann ich mich auch bei einer Sanierung ohne Verbraucherbauvertrag absichern?

  Ja. Auch ohne gesetzlichen Anspruch auf die fünfprozentige Sicherheit kann vor Vertragsabschluss beispielsweise eine Vertragserfüllungsbürgschaft vereinbart werden. Bei größeren Sanierungen kann außerdem eine geeignete Baufertigstellungsversicherung infrage kommen, sofern sie für das Vorhaben erhältlich ist.

• Reichen fünf Prozent bei einer Insolvenz aus?

  Nicht unbedingt. Die tatsächlichen Mehrkosten können deutlich höher sein als die gesetzliche Sicherheit. Eine zusätzliche Versicherung oder eine entsprechend höhere Bürgschaft kann deshalb sinnvoll sein.

• Schützt die Versicherung bei jeder Bauverzögerung?

  Nein. Welche Verzögerungen oder zusätzlichen Kosten erfasst sind, hängt von den Versicherungsbedingungen ab. Nicht jede Verzögerung ist ein Versicherungsfall.

Fazit: Fertigstellung des Bauvorhabens frühzeitig absichern

Der Ausfall eines Bauunternehmens kann einen Neubau, Umbau oder eine umfangreiche Sanierung erheblich verteuern. Die gesetzliche Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent bietet bei Verbraucherbauverträgen einen wichtigen Grundschutz, reicht aber nicht in jedem Insolvenzfall aus. Bei gewöhnlichen Sanierungs- und Handwerkeraufträgen besteht dieser gesetzliche Anspruch grundsätzlich nicht.

Private Auftraggeber sollten deshalb vor Vertragsabschluss klären, welche Sicherheit für ihr Vorhaben sinnvoll und erhältlich ist. Bei größeren Projekten kann eine Baufertigstellungsversicherung eine gute Lösung sein, auch wenn die Prämie in den Baupreis einfließt. Alternativ kommen vertraglich vereinbarte Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaften infrage. Ein ausgewogener Zahlungsplan bleibt unabhängig von der gewählten Absicherung wichtig.

Zuletzt aktualisiert im Oktober 2026