Ein vereister Gehweg, eine beschädigte Treppenstufe oder ein herabfallender Dachziegel: Von Gebäuden und Grundstücken können Gefahren für andere Menschen ausgehen. Werden dadurch Personen verletzt oder fremde Sachen beschädigt, können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen für den Schaden haften. Besonders bei schweren Verletzungen kann das erhebliche finanzielle Folgen haben.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gehört zu den speziellen Haftpflichtversicherungen. Sie ist vor allem für Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer unbebauter Grundstücke wichtig. Wer dagegen ausschließlich sein eigenes Einfamilienhaus bewohnt, ist häufig bereits über die Privathaftpflichtversicherung abgesichert. Entscheidend sind die Nutzung der Immobilie und der bereits vorhandene Versicherungsschutz.
Was leistet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt vor gesetzlichen Schadenersatzansprüchen, die sich aus der Verantwortung für ein versichertes Gebäude oder Grundstück ergeben. Sie übernimmt berechtigte Forderungen bis zur vereinbarten Versicherungssumme und wehrt unberechtigte oder überhöhte Ansprüche ab. Diese Abwehrfunktion wird als passiver Rechtsschutz bezeichnet.
Versichert sind insbesondere Personenschäden, Sachschäden und daraus entstehende Vermögensschäden. Voraussetzung ist, dass ein vom Vertrag erfasstes Haftungsrisiko vorliegt. Nicht jeder Unfall auf einem Grundstück führt automatisch zu einer Schadenersatzpflicht des Eigentümers.
Personenschäden
Stürzt beispielsweise ein Besucher wegen einer nicht ausreichend gesicherten Gefahrenstelle und verletzt sich schwer, können Behandlungskosten, Schmerzensgeld, Verdienstausfall und langfristige Pflegekosten entstehen. Besteht eine versicherte Haftpflicht, übernimmt der Versicherer die berechtigten Ansprüche bis zur vereinbarten Versicherungssumme.
Sach- und Vermögensschäden
Ein typischer Sachschaden entsteht, wenn sich wegen mangelhafter Befestigung Dachziegel lösen und ein fremdes Fahrzeug beschädigen. Auch finanzielle Folgeschäden können versichert sein, etwa ein nachgewiesener Verdienstausfall infolge einer Verletzung. Ob darüber hinaus reine Vermögensschäden eingeschlossen sind, richtet sich nach den Versicherungsbedingungen.
Wer benötigt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?
Nicht jeder Immobilieneigentümer braucht einen eigenen Vertrag. Maßgeblich sind die Nutzung des Gebäudes, die Eigentumsverhältnisse und der Umfang einer bereits vorhandenen Privathaftpflichtversicherung.
Vermieter von Häusern und Wohnungen
Wer ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus vermietet, sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Vermieter tragen Verantwortung für Gefahren, die von ihrem Gebäude oder Grundstück ausgehen. Dazu gehören beispielsweise gemeinschaftliche Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Zugangswege und Außenanlagen.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Situation differenzierter. Für das Gemeinschaftseigentum besteht üblicherweise Versicherungsschutz über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ob für Risiken aus dem Sondereigentum und der Vermietung eine zusätzliche Absicherung benötigt wird, hängt von den vorhandenen Verträgen ab.
Wohnungseigentümergemeinschaften
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gehört ein angemessener Haftpflichtversicherungsschutz der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtansprüche zu den gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Absatz 2 Nummer 3 Wohnungseigentumsgesetz. Der entsprechende Vertrag wird in der Regel über die Gemeinschaft beziehungsweise ihre Verwaltung organisiert.
Die gemeinschaftliche Versicherung schützt vor Haftungsrisiken aus dem Gemeinschaftseigentum. Sie ersetzt jedoch nicht automatisch den persönlichen Versicherungsschutz einzelner Eigentümer für andere Risiken.
Eigentümer unbebauter Grundstücke
Auch von unbebauten Grundstücken können Gefahren ausgehen, etwa durch ungesicherte Schächte, beschädigte Einfriedungen oder erkennbar gefährliche Bäume. Eigentümer müssen im rechtlich erforderlichen und zumutbaren Umfang für Sicherheit sorgen.
Manche Privathaftpflichtversicherungen schließen bestimmte unbebaute Grundstücke bereits ein. Dabei können Grenzen hinsichtlich Anzahl, Größe und Nutzung gelten. Fehlt eine solche Mitversicherung, ist eine eigenständige Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sinnvoll.
Eigentümer selbst bewohnter Häuser
Das Haftungsrisiko für ein selbst genutztes Einfamilienhaus einschließlich des zugehörigen Grundstücks ist in vielen Privathaftpflichtversicherungen bereits enthalten. Ein zusätzlicher Vertrag ist dann normalerweise nicht erforderlich.
Anders kann es aussehen, wenn Teile des Hauses vermietet werden, weitere Grundstücke hinzukommen oder sich die Nutzung verändert. Vor einem Neuabschluss sollte deshalb geprüft werden, welche Risiken die bestehende Privathaftpflichtversicherung bereits abdeckt.
Wann haften Haus- und Grundstückseigentümer?
Eine Schadenersatzpflicht kann insbesondere entstehen, wenn erforderliche Sicherungsmaßnahmen schuldhaft unterlassen werden. Diese sogenannten Verkehrssicherungspflichten sollen verhindern, dass andere Menschen durch vermeidbare Gefahren geschädigt werden.
Eigentümer müssen allerdings nicht jede denkbare Gefahr ausschließen. Entscheidend ist, welche Risiken erkennbar sind und welche Maßnahmen unter den jeweiligen Umständen erwartet werden können.
Verkehrssicherungspflichten nach § 823 BGB
Zu den typischen Pflichten gehören die angemessene Sicherung von Treppen, Wegen und Zugängen sowie die Kontrolle erkennbarer Gefahren am Gebäude und auf dem Grundstück. Werden solche Pflichten schuldhaft verletzt und entsteht dadurch ein Schaden, kann sich eine Haftung aus § 823 BGB ergeben.
Ein Beispiel ist eine seit längerer Zeit beschädigte Treppenstufe, die trotz erkennbarer Sturzgefahr nicht repariert oder abgesichert wird. Verletzt sich deshalb ein Besucher, können Schadenersatzansprüche entstehen.
Haftung für Gebäudeschäden nach §§ 836 und 837 BGB
§ 836 BGB regelt die Haftung des Grundstückseigenbesitzers, wenn durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Gebäudeteilen Personen verletzt oder Sachen beschädigt werden. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Einsturz oder die Ablösung auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn die zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt beachtet wurde.
§ 837 BGB betrifft bestimmte Fälle, in denen jemand ein Gebäude oder anderes Werk aufgrund eines Rechts auf einem fremden Grundstück besitzt. Die Vorschriften ergänzen die allgemeinen Regeln zur Haftung bei verletzten Verkehrssicherungspflichten.
Räum- und Streupflichten im Winter
Schnee und Eis auf Gehwegen können ein erhebliches Haftungsrisiko darstellen. Wann und in welchem Umfang geräumt oder gestreut werden muss, hängt insbesondere von den örtlichen Regelungen, der Nutzung der Wege und den Witterungsverhältnissen ab. Einheitliche Räumzeiten für ganz Deutschland gibt es nicht.
Vermieter können Räum- und Streupflichten unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter oder Dienstleister übertragen. Damit entfällt aber nicht jede Verantwortung. Insbesondere können Auswahl-, Organisations- und Kontrollpflichten bestehen bleiben. Kommt es zu einem Unfall, muss deshalb geprüft werden, wer für die konkrete Pflichtverletzung verantwortlich ist.
Welche Schäden sind nicht versichert?
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt vor versicherten Ansprüchen Dritter. Sie ersetzt dagegen keine Versicherung für Schäden am eigenen Gebäude und übernimmt auch nicht die gewöhnlichen Kosten der Instandhaltung.
- Schäden am eigenen Gebäude: Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel oder versichertes Leitungswasser gehören grundsätzlich in den Bereich der Wohngebäudeversicherung.
- Reparaturen und Wartung: Die Kosten für die Beseitigung von Baumängeln, regelmäßige Instandhaltung oder notwendige Sicherungsmaßnahmen trägt der Eigentümer grundsätzlich selbst.
- Vorsätzlich herbeigeführte Schäden: Vorsätzlich und widerrechtlich verursachte Schäden sind grundsätzlich vom Haftpflichtversicherungsschutz ausgeschlossen.
- Nicht eingeschlossene Risiken: Besondere Nutzungsarten, gewerbliche Tätigkeiten oder größere Bauvorhaben können einen gesonderten Versicherungsschutz erfordern.
Bei umfangreicheren Bauarbeiten sollte insbesondere geklärt werden, ob eine eigene Bauherrenhaftpflichtversicherung benötigt wird. Kleinere Bauvorhaben können je nach Vertrag bereits mitversichert sein.
Worauf sollte man beim Versicherungsschutz achten?
Wichtig ist zunächst eine ausreichend hohe Versicherungssumme. Besonders schwere Personenschäden können Forderungen in Millionenhöhe auslösen. Eigentümer sollten deshalb nicht allein nach dem günstigsten Beitrag entscheiden, sondern auf eine hohe Deckung und einen zur Immobilie passenden Leistungsumfang achten.
Im Vertrag sollten alle relevanten Gebäude, Grundstücke und Nutzungsarten richtig erfasst sein. Je nach Objekt können beispielsweise Nebengebäude, Garagen, gemeinschaftliche Anlagen, Photovoltaikanlagen oder kleinere Bauarbeiten eine Rolle spielen. Ob solche Risiken eingeschlossen sind, hängt vom jeweiligen Tarif ab.
Auch eine Selbstbeteiligung kann vereinbart werden. Sie senkt unter Umständen den Beitrag, bedeutet aber, dass der Eigentümer einen Teil des versicherten Schadens selbst trägt. Vor dem Abschluss lohnt sich deshalb ein Vergleich von Versicherungssummen, Leistungen, Ausschlüssen und Beiträgen.
Was kostet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?
Die Beitragshöhe richtet sich unter anderem nach der Art und Nutzung des Objekts, der Anzahl der Wohneinheiten, der vereinbarten Versicherungssumme und dem Leistungsumfang. Bei vermieteten Gebäuden kann auch die Bruttojahresmiete für die Beitragsberechnung maßgeblich sein.
Ein kleines vermietetes Einfamilienhaus hat ein anderes Risikoprofil als ein großes Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück mit besonderen Gefahrenquellen. Allgemeine Preisangaben sind deshalb nur begrenzt aussagekräftig. Entscheidend ist ein Angebot, das die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.
Können Vermieter die Beiträge auf Mieter umlegen?
Die Kosten einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gehören grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die Haftpflichtversicherung für das Gebäude.
Voraussetzung für eine Umlage bei Wohnraummietverhältnissen ist insbesondere eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung über die Betriebskosten. Außerdem ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dass Versicherungsbeiträge grundsätzlich umlagefähig sind, bedeutet daher nicht, dass die Versicherung für jeden Vermieter automatisch kostenneutral ist.
Wann sollte der Versicherungsschutz überprüft werden?
Eine Überprüfung ist besonders bei Veränderungen der Immobiliennutzung sinnvoll. Das gilt beispielsweise, wenn ein bisher selbst bewohntes Haus vermietet wird, ein weiteres Grundstück hinzukommt oder größere Umbauten anstehen. Auch neue Anlagen wie eine Photovoltaikanlage können Auswirkungen auf den Versicherungsbedarf haben.
Wichtig ist, dass die Angaben zum Gebäude und seiner Nutzung im Versicherungsvertrag aktuell bleiben. Wer eine Immobilie verkauft oder nicht mehr vermietet, sollte ebenfalls klären, ob und in welchem Umfang der bisherige Versicherungsschutz noch benötigt wird.
Häufige Fragen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gesetzlich vorgeschrieben?
Für gewöhnliche private Einzelimmobilien besteht grundsätzlich keine allgemeine gesetzliche Abschlussverpflichtung. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gehört dagegen ein angemessener Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtschutz zu den gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Brauche ich die Versicherung für mein selbst bewohntes Einfamilienhaus?
In vielen Fällen nicht. Das Haftungsrisiko für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist häufig bereits in der Privathaftpflichtversicherung enthalten. Maßgeblich sind die Versicherungsbedingungen.
Benötige ich als Vermieter einer Eigentumswohnung eine eigene Versicherung?
Für das Gemeinschaftseigentum besteht üblicherweise Versicherungsschutz über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ob zusätzliche Risiken aus dem Sondereigentum oder der Vermietung abgesichert werden müssen, hängt vom vorhandenen Versicherungsschutz ab.
Zahlt die Versicherung bei einem Sturz auf einem vereisten Gehweg?
Wenn eine versicherte Person wegen einer verletzten Räum- oder Streupflicht rechtlich haftet, kann die Versicherung die berechtigten Schadenersatzansprüche übernehmen. Unberechtigte Forderungen wehrt sie ab.
Sind Schäden durch herabfallende Dachziegel versichert?
Entsteht durch herabfallende Dachziegel ein Schaden an fremdem Eigentum oder wird jemand verletzt, kann die Versicherung bei bestehender versicherter Haftpflicht eintreten. Schäden am eigenen Dach gehören dagegen nicht zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Kann ich die Versicherungsbeiträge auf meine Mieter umlegen?
Grundsätzlich ja, wenn die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart wurde und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Gebäudehaftpflichtversicherung ist in § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt.
Ist eine Photovoltaikanlage automatisch mitversichert?
Nicht unbedingt. Ob die Haftungsrisiken aus der Anlage eingeschlossen sind, hängt vom Tarif und den vereinbarten Bedingungen ab. Schäden an der eigenen Anlage sind davon zu unterscheiden.
Fazit: Haftungsrisiken rund um die Immobilie richtig absichern
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist besonders für Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer unbebauter Grundstücke wichtig. Sie schützt vor den finanziellen Folgen versicherter Haftpflichtansprüche und übernimmt auch die Abwehr unberechtigter Forderungen.
Ob eine eigene Police benötigt wird, hängt von der Nutzung der Immobilie und dem bestehenden Versicherungsschutz ab. Wer seine Verträge darauf abstimmt, vermeidet unnötige Doppelabsicherungen und kann zugleich Versicherungslücken schließen.
Zuletzt aktualisiert im Oktober 2026