BGH-Urteil: Wann darf die Gebäudeversicherung die Zahlung verweigern?

Ein Gebäude wird anders genutzt als ursprünglich vorgesehen, später entsteht ein Brandschaden – und der Versicherer verweigert die Zahlung. Mit einem solchen Fall beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 24. Juni 2026 (Az. IV ZR 198/25). Es ging um eine Gewerbehalle, in der nach einem Mieterwechsel Lithium-Ionen-Akkumulatoren gelagert wurden. Der Versicherer sah darin eine Gefahrerhöhung und lehnte die Regulierung eines Brandschadens ab.

Der BGH hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg auf. Allerdings nicht, weil er die neue Nutzung für ungefährlich hielt. Vielmehr hatte das Gericht wesentliche Einwände des Eigentümers und angebotene Beweise nicht ausreichend berücksichtigt. Der Beschluss zeigt, weshalb eine veränderte Gebäudenutzung den Versicherungsschutz beeinflussen kann, eine Leistungsablehnung aber eine sorgfältige Prüfung der tatsächlichen Umstände voraussetzt.

Gewerbehalle nach Mieterwechsel anders genutzt: Was war passiert?

Der Eigentümer einer Gewerbehalle hatte das Gebäude im April 2021 gegen Feuer versichert. Im Versicherungsantrag war als Nutzungsart unter anderem eine Dachdeckerei angegeben. Im August desselben Jahres vermietete der Eigentümer den zuvor an einen Dachdecker überlassenen Hallenteil an ein anderes Unternehmen. Dieses nutzte die Räume als Lager für Zubehör von E-Zigaretten, darunter Lithium-Ionen-Akkumulatoren. Der Eigentümer wusste von dieser Nutzung.

Am 5. Mai 2022 brach in der Halle ein Feuer aus. Die Brandursache blieb ungeklärt. Der Eigentümer verlangte von seiner Feuerversicherung Leistungen in Höhe von 528.972 Euro. Der Versicherer verweigerte die Zahlung mit der Begründung, die neue Nutzung habe die Brandgefahr erhöht. Das Landgericht wies die Klage ab, und auch die Berufung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg blieb zunächst erfolglos.

Das Oberlandesgericht nahm an, dass von der Lagerung der Akkumulatoren eine höhere Brandgefahr ausgegangen sei als von der ursprünglich angegebenen Nutzung durch einen Dachdeckerbetrieb. Eine sachverständige Untersuchung hielt es dafür nicht für erforderlich. Nach seiner Auffassung gehöre es zum allgemeinen Wissen, dass die Lagerung zahlreicher Akkumulatoren die Ausbreitung eines Brandes begünstigen könne.

Warum der BGH die Entscheidung aufgehoben hat

Der Eigentümer hatte dieser Einschätzung widersprochen. Nach seinem Vortrag waren die Räume bereits vom vorherigen Mieter ausschließlich als Lager genutzt worden. Außerdem machte er geltend, dass auch die damals eingelagerten Baumaterialien erhebliche Brandgefahren mit sich gebracht hätten. Ob die später gelagerten Akkumulatoren tatsächlich gefährlicher waren, müsse deshalb anhand der konkreten Umstände geprüft werden. Hierzu hatte er die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten.

Genau darin sah der BGH einen entscheidenden Fehler der Vorinstanz. Um eine Gefahrerhöhung festzustellen, muss die Gefahrenlage bei Abschluss des Versicherungsvertrags mit derjenigen nach der Veränderung verglichen werden. Dabei sind sämtliche gefahrerheblichen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Es genügt nicht, lediglich die im Antrag genannte Betriebsart einer späteren Nutzung gegenüberzustellen, ohne die tatsächlichen Verhältnisse näher zu untersuchen.

Auch die Annahme, die erhöhte Brandgefahr der Akkumulatoren sei offenkundig, überzeugte den BGH nicht. Allgemeine Hinweise auf Nachrichten über Akkumulatoren und vermeintliches Alltagswissen ersetzen keine nachvollziehbare Begründung. Vor allem durfte das Oberlandesgericht den angebotenen Gegenbeweis nicht übergehen. Damit hatte es den Anspruch des Eigentümers auf rechtliches Gehör verletzt.

Der BGH ließ die Revision zu, hob den angefochtenen Beschluss auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Ob tatsächlich eine Gefahrerhöhung vorlag, muss nun unter Berücksichtigung des übergangenen Vortrags und der angebotenen Beweise geklärt werden. Eine abschließende Entscheidung über die Zahlungspflicht des Versicherers traf der BGH nicht.

Gefahrerhöhung: Wann darf der Versicherer die Leistung verweigern?

Nicht jede Veränderung der Gebäudenutzung ist automatisch eine Gefahrerhöhung im rechtlichen Sinne. Entscheidend ist, ob sich die versicherte Gefahrenlage gegenüber dem ursprünglichen Zustand tatsächlich und in relevanter Weise verschlechtert hat. Dabei kommt es auf die konkreten Risiken an, nicht allein auf die Bezeichnung einer Tätigkeit oder die Art des Mieters.

Nach § 23 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) dürfen Versicherungsnehmer nach Abgabe ihrer Vertragserklärung grundsätzlich keine Gefahrerhöhung ohne Einwilligung des Versicherers vornehmen oder deren Vornahme durch Dritte gestatten. Für bestimmte nachträglich erkannte oder unabhängig vom Willen des Versicherungsnehmers eingetretene Gefahrerhöhungen bestehen zudem Anzeigepflichten.

Die möglichen Folgen einer Pflichtverletzung regelt § 26 VVG. Bei einer vorsätzlichen Verletzung des Verbots aus § 23 Abs. 1 VVG kann der Versicherer leistungsfrei sein. Bei grober Fahrlässigkeit kommt eine Kürzung entsprechend der Schwere des Verschuldens in Betracht. Für verletzte Anzeigepflichten gelten teilweise andere Voraussetzungen. Außerdem sieht das Gesetz Ausnahmen vor, die eine Leistungsfreiheit ausschließen können.

Eine lediglich unerhebliche Gefahrerhöhung fällt nach § 27 VVG nicht unter diese Regelungen. Das gilt auch, wenn nach den Umständen als vereinbart anzusehen ist, dass die Gefahrerhöhung mitversichert sein soll. Die allgemeinen gesetzlichen Grundlagen erläutern wir ausführlicher in unserem Glossareintrag zur Gefahrerhöhung.

Entscheidend ist auch, ob die Gefahrerhöhung den Schaden beeinflusst hat

Im Verfahren spielte noch ein weiterer Einwand des Eigentümers eine wichtige Rolle. Er hatte vorgetragen, dass die gelagerten Akkumulatoren weder den Brand ausgelöst noch dessen Ausbreitung verstärkt hätten. Auch hierfür hatte er Beweis angeboten. Das Oberlandesgericht war darauf nicht ausreichend eingegangen.

Nach § 26 Abs. 3 Nr. 1 VVG bleibt der Versicherer trotz einer Gefahrerhöhung zur Leistung verpflichtet, soweit diese weder für den Eintritt des Versicherungsfalls noch für den Umfang der Leistungspflicht ursächlich war. Den entsprechenden Kausalitätsgegenbeweis muss grundsätzlich der Versicherungsnehmer führen. Im entschiedenen Fall hätte deshalb auch geprüft werden müssen, ob die behauptete Gefahrerhöhung überhaupt Auswirkungen auf den Brand oder die Höhe des Schadens hatte.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede ungeklärte Brandursache automatisch zugunsten des Versicherungsnehmers wirkt. Wer sich auf den fehlenden Ursachenzusammenhang beruft, muss diesen grundsätzlich nachweisen können. Der BGH hat lediglich klargestellt, dass die hierfür angebotenen Beweise nicht ohne ausreichende Begründung übergangen werden dürfen.

Was bedeutet der BGH-Beschluss für Gebäudeeigentümer?

Der konkrete Fall betraf eine gewerblich genutzte Halle und eine Feuerversicherung. Er lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf jede private Wohngebäudeversicherung übertragen. Die gesetzlichen Grundsätze zur Gefahrerhöhung können jedoch auch für private Eigentümer Bedeutung haben. Das gilt beispielsweise dann, wenn Räume künftig gewerblich genutzt werden oder sich die Nutzung eines Gebäudes wesentlich verändert.

Eigentümer sollten deshalb bei einer möglicherweise risikorelevanten Nutzungsänderung prüfen, welche Angaben dem Versicherungsvertrag zugrunde liegen und ob die Veränderung mit dem Versicherer abgestimmt werden muss. Dabei kann es auf die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit, die gelagerten Materialien und vorhandene Schutzmaßnahmen ankommen. Eine möglichst konkrete Beschreibung der neuen Nutzung und eine schriftliche Rückmeldung des Versicherers helfen, spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Verweigert ein Versicherer nach einem Schaden die Zahlung wegen einer behaupteten Gefahrerhöhung, sollte die Begründung sorgfältig geprüft werden. Entscheidend ist nicht allein, dass sich die Nutzung geändert hat. Vielmehr müssen die gesetzlichen Voraussetzungen einer Leistungsfreiheit vorliegen. Dazu gehören die tatsächliche Veränderung der Gefahrenlage, die maßgeblichen Pflichten des Versicherungsnehmers und gegebenenfalls die Frage, ob die Gefahrerhöhung den Schaden beeinflusst hat.

Fazit: Eine andere Nutzung bedeutet nicht automatisch weniger Versicherungsschutz

Der BGH-Beschluss vom 24. Juni 2026 verdeutlicht, dass eine Gefahrerhöhung nicht allein aufgrund einer veränderten Nutzungsbezeichnung oder allgemeiner Annahmen über bestimmte Materialien festgestellt werden darf. Die ursprüngliche und die spätere Gefahrenlage müssen konkret miteinander verglichen werden. Ebenso sind erhebliche Einwände und angebotene Beweise zu berücksichtigen.

Für Gebäudeeigentümer bedeutet das zweierlei: Risikorelevante Veränderungen sollten frühzeitig mit dem Versicherer abgestimmt werden. Kommt es dennoch zum Streit über einen Schaden, ist eine Leistungsablehnung wegen Gefahrerhöhung nicht automatisch berechtigt. Ob der Versicherer zahlen muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Rechtsprechung: BGH, Beschluss vom 24. Juni 2026, Az. IV ZR 198/25. Entscheidung im Volltext.

Zuletzt aktualisiert am 16. Oktober 2026.