Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil künftig anders verwendet wird als bisher, beispielsweise wenn eine Wohnung zur Ferienunterkunft, eine Garage zum Lagerraum oder eine Scheune zu Wohnzwecken umgenutzt wird. Eine solche Änderung kann baurechtliche und versicherungsrechtliche Folgen haben. Dabei ist zwischen der baurechtlichen Zulässigkeit und einer möglichen Veränderung des versicherten Risikos zu unterscheiden.

Ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Ob für eine Nutzungsänderung eine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist, richtet sich insbesondere nach der jeweiligen Landesbauordnung und den bauplanungsrechtlichen Vorschriften. § 29 Baugesetzbuch (BauGB) bezieht Nutzungsänderungen in die bauplanungsrechtliche Beurteilung ein, begründet aber nicht für jede Änderung automatisch eine Genehmigungspflicht. Auch eine verfahrensfreie Nutzungsänderung muss die geltenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen.

Wann muss die Versicherung informiert werden?

Eine veränderte Gebäudenutzung kann das versicherte Risiko erhöhen. Das gilt beispielsweise, wenn bisher privat genutzte Räume künftig gewerblich verwendet werden, eine Garage als Werkstatt oder Lagerraum dient oder ein Gebäude längere Zeit leer steht. Entscheidend ist, ob sich dadurch das versicherte Risiko tatsächlich in rechtlich erheblicher Weise verändert.

Nach §§ 23 bis 27 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) gelten besondere Regeln für Gefahrerhöhungen. Nicht jede Nutzungsänderung ist jedoch automatisch eine solche Gefahrerhöhung. Unerhebliche Änderungen und bereits mitversicherte Risiken sind von diesen Vorschriften ausgenommen. Versicherungsnehmer sollten geplante Nutzungsänderungen deshalb möglichst vor ihrer Umsetzung mit dem Versicherer abstimmen.

Welche Versicherungen können betroffen sein?

• Wohngebäudeversicherung: Eine veränderte Nutzung kann die Risikobewertung beeinflussen, beispielsweise bei gewerblicher Nutzung, längeren Leerständen oder einer Umwandlung in Ferienunterkünfte.
• Hausratversicherung: Bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung sollte geprüft werden, welche Räume und Gegenstände weiterhin vom Versicherungsschutz erfasst sind.
• Privathaftpflichtversicherung: Gewerbliche Tätigkeiten oder eine veränderte Vermietungssituation können Haftungsrisiken begründen, die möglicherweise nicht vom bisherigen privaten Versicherungsschutz erfasst sind.

Welche Folgen kann eine nicht gemeldete Nutzungsänderung haben?

Liegt eine rechtlich relevante Gefahrerhöhung vor, kann der Versicherer unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Vertrag kündigen, eine höhere Prämie verlangen oder die Absicherung der erhöhten Gefahr ausschließen. Bei einer Verletzung der gesetzlichen Pflichten kommen im Schadensfall außerdem Leistungskürzungen oder Leistungsfreiheit in Betracht.

Ein vollständiger Verlust des Versicherungsschutzes tritt jedoch nicht automatisch ein. Entscheidend sind insbesondere die Art der Pflichtverletzung, das Verschulden, der Zusammenhang zwischen Gefahrerhöhung und Versicherungsfall sowie die gesetzlichen Ausnahmen. Auch eine fehlende baurechtliche Genehmigung führt nicht allein deshalb zur Leistungsfreiheit des Versicherers.

Was sollten Eigentümer vor einer Nutzungsänderung tun?

Vor der Umnutzung sollten Eigentümer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Gleichzeitig empfiehlt es sich, den Versicherer schriftlich über die geplante Nutzung zu informieren und bestätigen zu lassen, ob der bisherige Versicherungsschutz ausreicht oder angepasst werden muss. Das gilt besonders bei gewerblicher Nutzung, erhöhten Brandlasten, längerem Leerstand und einer Umwandlung bisheriger Nebenräume in Wohnraum.