Mietkautionsversicherung

Eine Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur klassischen Mietkaution. Statt den vereinbarten Kautionsbetrag auf einem Konto zu hinterlegen, schließt der Mieter einen Vertrag mit einem Versicherungsunternehmen ab. Dieses stellt dem Vermieter eine Bürgschaft als Sicherheit für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis zur Verfügung. Deshalb wird die Mietkautionsversicherung auch als Mietkautionsbürgschaft bezeichnet.

Der Vorteil für den Mieter besteht darin, dass er die Kautionssumme nicht unmittelbar aufbringen muss. Dafür zahlt er laufende Beiträge. Anders als bei einer hinterlegten Geldkaution wird mit diesen Beiträgen jedoch kein Guthaben aufgebaut, das nach dem Auszug zurückgezahlt wird.

Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung?

Der Mieter beantragt die Mietkautionsversicherung bei einem Anbieter, der in der Regel seine Bonität prüft. Nach Annahme des Antrags erhält er eine Bürgschaftsurkunde, die dem Vermieter als Sicherheit übergeben wird. Die Bürgschaft gilt bis zur vereinbarten Höhe und nach den Bedingungen des jeweiligen Vertrags.

Entstehen während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigte Forderungen, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der Bürgschaft eine Zahlung vom Versicherer verlangen. Das können beispielsweise ausstehende Mieten, berechtigte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ersatzansprüche wegen vom Mieter zu verantwortender Beschädigungen sein.

Wichtig: Die Mietkautionsversicherung übernimmt diese Kosten nicht endgültig für den Mieter. Zahlt der Versicherer an den Vermieter, kann er den ausgezahlten Betrag grundsätzlich vom Mieter zurückfordern. Die Versicherung ersetzt damit die Stellung einer Sicherheit, nicht die finanzielle Verantwortung des Mieters.

Welche Forderungen sind durch die Bürgschaft abgesichert?

Die Mietkautionsbürgschaft kann berechtigte Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichern. Welche Forderungen umfasst sind und unter welchen Voraussetzungen eine Auszahlung erfolgt, richtet sich nach der Bürgschaftsurkunde und den vereinbarten Bedingungen.

Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern kann der Versicherer unter bestimmten Voraussetzungen bereits aufgrund einer formgerechten Zahlungsanforderung leisten, ohne dass die Forderung zuvor gerichtlich festgestellt wurde. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Forderung des Vermieters tatsächlich berechtigt ist. Für Mieter ist deshalb besonders wichtig, welche Möglichkeiten zur Prüfung oder Abwehr einer Inanspruchnahme vorgesehen sind.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnraummietverhältnissen darf die vereinbarte Mietsicherheit nach § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Diese Grenze ist auch bei der Vereinbarung einer Mietkautionsbürgschaft zu beachten.

Eine Mietkautionsversicherung kann deshalb nicht beliebig hohe Sicherheiten bereitstellen, wenn die gesetzlichen Grenzen für die Wohnraummiete gelten. Bei Gewerbemietverhältnissen bestehen dagegen andere rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung akzeptieren?

Nein. Der Mieter kann eine vertraglich vereinbarte Geldkaution grundsätzlich nicht einseitig durch eine Mietkautionsversicherung ersetzen. Der Vermieter muss mit dieser Form der Sicherheit einverstanden sein.

Wurde eine Mietkautionsbürgschaft bereits im Mietvertrag vereinbart oder akzeptiert der Vermieter einen späteren Austausch der Sicherheit, kann sie an die Stelle einer Geldkaution treten. Bei einem bestehenden Mietverhältnis sollte deshalb vor dem Abschluss geklärt werden, ob der Vermieter die Bürgschaft annimmt und unter welchen Voraussetzungen eine bereits hinterlegte Kaution freigegeben wird.

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?

Die Kosten bestehen üblicherweise aus einem wiederkehrenden Beitrag, der sich insbesondere nach der Bürgschaftssumme und dem gewählten Tarif richtet. Je nach Anbieter können zusätzliche Gebühren oder Mindestbeiträge vorgesehen sein.

Die laufenden Beiträge sind der Preis für die Bereitstellung der Bürgschaft. Sie werden nicht angespart und bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht zurückgezahlt. Über mehrere Jahre können dadurch erhebliche Gesamtkosten entstehen, obwohl der Mieter keine Forderung des Vermieters verursacht hat.

Wie lange läuft die Mietkautionsversicherung?

Die Bürgschaft besteht grundsätzlich so lange, wie sie zur Absicherung des Mietverhältnisses benötigt wird und nicht wirksam beendet oder freigegeben wurde. Das Ende des Mietvertrags führt daher nicht zwangsläufig zur sofortigen Beendigung der Mietkautionsversicherung.

Nach dem Auszug muss der Vermieter Gelegenheit haben, noch offene berechtigte Forderungen zu prüfen. Für die Beendigung der Bürgschaft verlangen Anbieter häufig eine Freigabeerklärung oder die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Welche Kündigungs- und Erstattungsregelungen gelten, ergibt sich aus dem Vertrag. Eine allgemeine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung gibt es nicht.

Mietkautionsversicherung, Bankbürgschaft oder Geldkaution?

Bei einer klassischen Geldkaution hinterlegt der Mieter den vereinbarten Betrag. Für Wohnraummietverhältnisse gelten dabei die Vorgaben des § 551 BGB, insbesondere zur getrennten Anlage des Geldes und zur Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Kaution einschließlich der ihm zustehenden Erträge zurück, soweit keine berechtigten Forderungen des Vermieters entgegenstehen.

Eine Bankbürgschaft funktioniert ähnlich wie eine Mietkautionsbürgschaft durch einen Versicherer. Auch hier stellt ein Dritter eine Sicherheit für den Vermieter bereit. Banken können dafür laufende Gebühren verlangen und gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten fordern. Eine Bankbürgschaft ist deshalb nicht grundsätzlich kostenlos oder für den Vermieter automatisch sicherer.

Die Mietkautionsversicherung schont zunächst die Liquidität des Mieters, verursacht aber fortlaufende Kosten. Eine Geldkaution bindet dagegen eigenes Kapital, das grundsätzlich zurückgezahlt werden kann. Welche Variante günstiger ist, hängt insbesondere von der Mietdauer, der Kautionshöhe und den konkreten Kosten ab.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Mietkautionsversicherung?

Eine Mietkautionsversicherung kann sinnvoll sein, wenn ein Mieter die benötigte Kautionssumme nicht sofort aufbringen möchte oder kann. Besonders bei einem Umzug können gleichzeitig hohe Ausgaben entstehen, während die Kaution aus dem bisherigen Mietverhältnis noch nicht zurückgezahlt wurde.

Dem stehen die laufenden Beiträge und das Rückgriffsrecht des Versicherers gegenüber. Die Versicherung schützt den Mieter nicht vor berechtigten Forderungen des Vermieters. Bei längerer Mietdauer kann eine klassische Geldkaution deshalb wirtschaftlich günstiger sein, sofern die erforderlichen Mittel vorhanden sind.

Vor dem Abschluss sollten Mieter insbesondere die jährlichen Gesamtkosten, die Bedingungen einer Inanspruchnahme, das Rückgriffsverfahren und die Voraussetzungen für die Beendigung der Bürgschaft prüfen. Entscheidend ist außerdem, dass der Vermieter die angebotene Sicherheit tatsächlich akzeptiert.