Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung soll Vermieter vor bestimmten finanziellen Verlusten schützen, wenn vereinbarte Mieteinnahmen ausbleiben. Dabei muss zwischen zwei unterschiedlichen Risiken unterschieden werden: dem Zahlungsausfall eines Mieters und dem Mietverlust infolge eines versicherten Sachschadens an einer Immobilie. Beide Risiken können versichert werden, gehören aber nicht automatisch zum selben Versicherungsschutz.

Im Zusammenhang mit ausbleibenden Mietzahlungen werden auch Bezeichnungen wie Mietnomadenversicherung oder Mietgarantieversicherung verwendet. Diese Begriffe beschreiben jedoch nicht zwangsläufig identische Leistungen. Entscheidend ist immer, welche Risiken der jeweilige Vertrag tatsächlich abdeckt.

Welche Arten der Mietausfallversicherung gibt es?

Für Vermieter kommen vor allem zwei Formen der Absicherung in Betracht:

• Absicherung gegen Zahlungsrückstände: Spezielle Mietausfall- oder Mietnomadenversicherungen können unter bestimmten Voraussetzungen einspringen, wenn ein Mieter seine vertraglich geschuldete Miete nicht zahlt. Je nach Tarif können weitere Leistungen vereinbart sein.
• Mietverlust nach einem Gebäudeschaden: Die Wohngebäudeversicherung kann entgangene Mieteinnahmen ersetzen, wenn eine vermietete Immobilie infolge eines versicherten Sachschadens vorübergehend nicht nutzbar ist und der Mietverlust im Vertrag mitversichert ist.

Eine Versicherung gegen die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters ist somit keine besondere Form der Wohngebäudeversicherung. Umgekehrt übernimmt die Wohngebäudeversicherung gewöhnlich keine Mietrückstände, die allein auf fehlender Zahlungsbereitschaft oder Zahlungsfähigkeit beruhen.

Wann leistet eine Versicherung bei Mietrückständen?

Eine Versicherung gegen Mietzahlungsausfälle kann leisten, wenn ein versicherter Mieter seine fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt und die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Je nach Tarif kann beispielsweise eine bestimmte Höhe der Mietrückstände erreicht sein müssen oder der Vermieter muss vorgeschriebene Schritte zur Durchsetzung seiner Forderung unternommen haben.

Nicht jeder Zahlungsverzug löst automatisch einen Versicherungsanspruch aus. War ein Zahlungsproblem bereits vor Versicherungsbeginn bekannt, kann der Fall vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sein. Auch Wartezeiten, Selbstbehalte, Höchstentschädigungen und besondere Nachweispflichten sind möglich.

Welche Kosten können versichert sein?

Der Umfang einer Mietausfallversicherung hängt vom jeweiligen Tarif ab. Möglich sind insbesondere folgende Leistungen:

• Ausgefallene Miete: Ersatz versicherter Mietrückstände bis zur vereinbarten Entschädigungsgrenze.
• Nebenkosten: Berücksichtigung bestimmter ausstehender Betriebskostenzahlungen, soweit sie ausdrücklich mitversichert sind.
• Schäden an der Mietsache: Manche Tarife bieten zusätzlichen Schutz gegen bestimmte vom Mieter verursachte Schäden. Dies ist jedoch keine allgemeine Leistung jeder Mietausfallversicherung.
• Weitere Kosten: Einzelne Angebote können zusätzliche Leistungen enthalten, beispielsweise im Zusammenhang mit einer Räumung. Ob und in welchem Umfang solche Kosten übernommen werden, muss anhand der Versicherungsbedingungen geprüft werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem tatsächlich entstandenen Mietrückstand und einer berechtigten Mietminderung. Ist die Miete wegen eines Mangels der Wohnung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wirksam gemindert, besteht insoweit kein gewöhnlicher Zahlungsrückstand des Mieters.

Ist auch Leerstand versichert?

Ein gewöhnlicher Leerstand nach einem Mieterwechsel, eine erfolglose Suche nach einem Nachmieter oder geplante Renovierungsarbeiten sind durch eine Mietausfallversicherung gegen Zahlungsrückstände normalerweise nicht abgedeckt.

Anders kann es bei einem versicherten Gebäudeschaden sein. Wird eine Wohnung beispielsweise durch einen Brand oder Leitungswasserschaden vorübergehend unbewohnbar, kann die Wohngebäudeversicherung den dadurch verursachten Mietverlust im vereinbarten Umfang ersetzen. Voraussetzung ist, dass sowohl der Sachschaden als auch die Mietverlustleistung vom Vertrag erfasst werden.

Welche Ausschlüsse und Leistungsgrenzen sind wichtig?

Bei der Auswahl einer Mietausfallversicherung sollten Vermieter insbesondere auf den versicherten Personenkreis, die Voraussetzungen des Versicherungsfalls und die Höhe der Entschädigung achten. Von Bedeutung sind außerdem mögliche Wartezeiten, Selbstbehalte, Ausschlüsse für bereits bestehende Mietrückstände und die maximale Leistungsdauer.

Nicht jedes Angebot eignet sich für jede Vermietungsform. Für Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen oder kurzfristige Mietverhältnisse können andere Bedingungen gelten als für langfristig vermietete Wohnungen. Ob solche Objekte überhaupt versicherbar sind, muss beim jeweiligen Tarif geprüft werden.

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Die Beitragshöhe richtet sich nach dem konkreten Versicherungsangebot. Einfluss haben können unter anderem die versicherte Miethöhe, die Entschädigungsgrenze, die Leistungsdauer, der vereinbarte Selbstbehalt und die Anforderungen an das Mietverhältnis.

Eine allgemeingültige Beitragsspanne lässt sich daraus nicht ableiten. Vermieter sollten deshalb nicht allein den Jahresbeitrag vergleichen, sondern insbesondere prüfen, ab welchem Zeitpunkt der Versicherer leistet und welche Mietausfälle tatsächlich abgesichert sind.

Wie unterscheidet sich die Mietausfallversicherung vom Vermieterrechtsschutz?

Eine Vermieterrechtsschutzversicherung ersetzt grundsätzlich nicht die ausstehende Miete. Sie kann vielmehr die Kosten der rechtlichen Interessenwahrnehmung bei versicherten Streitigkeiten übernehmen, beispielsweise Anwalts- und Gerichtskosten bei der Durchsetzung von Mietforderungen oder bei einer Räumungsklage.

Ob der Vermieterrechtsschutz eingeschlossen ist, richtet sich nach dem vereinbarten Vertrag. Die Leistungen und Grenzen dieser Absicherung erläutert unsere Fachseite zum Rechtsschutz für Eigentümer und Mieter.

Für wen kann eine Mietausfallversicherung sinnvoll sein?

Eine zusätzliche Absicherung kann für Vermieter interessant sein, die besonders stark auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen sind und größere Zahlungsausfälle nicht ohne Weiteres aus eigenen Rücklagen überbrücken können. Das kann beispielsweise bei einer noch finanzierten Immobilie der Fall sein.

Ob sich der Abschluss lohnt, hängt jedoch vom Verhältnis zwischen Beitrag, versichertem Risiko und möglichen Leistungen ab. Eine angemessene Mietkaution, eine sorgfältige Mieterauswahl und ausreichende finanzielle Rücklagen bleiben wichtige Bestandteile der Risikovorsorge. Die Mietausfallversicherung kann diese Maßnahmen ergänzen, ersetzt sie aber nicht.