Als Mietausfall wird der Verlust von Mieteinnahmen bezeichnet, den ein Vermieter erleidet, weil vereinbarte Mietzahlungen ausbleiben oder eine Immobilie vorübergehend nicht vermietet beziehungsweise nicht vertragsgemäß genutzt werden kann. Ursachen können Zahlungsrückstände eines Mieters, Leerstand oder Schäden am vermieteten Gebäude sein.

Für den Versicherungsschutz ist entscheidend, wodurch der Mietausfall entstanden ist. Die Nichtzahlung der Miete durch einen zahlungsunfähigen Mieter ist ein anderes Risiko als der Mietverlust infolge eines versicherten Brand- oder Leitungswasserschadens. Entsprechend unterscheiden sich die Möglichkeiten der Absicherung.

Welche Ursachen kann ein Mietausfall haben?

Ein Mietausfall kann insbesondere in folgenden Situationen entstehen:

• Zahlungsverzug: Der Mieter zahlt die vereinbarte Miete nicht oder nur teilweise, obwohl ein entsprechender Zahlungsanspruch besteht.
• Zahlungsunfähigkeit: Der Mieter kann seine finanziellen Verpflichtungen beispielsweise aufgrund einer wirtschaftlichen Notlage nicht mehr erfüllen.
• Leerstand: Nach dem Auszug eines Mieters findet sich nicht unmittelbar ein Nachmieter, sodass vorübergehend keine Mieteinnahmen erzielt werden.
• Gebäudeschaden: Eine vermietete Wohnung ist nach einem Brand, Leitungswasserschaden oder einem anderen versicherten Ereignis zeitweise nicht oder nur eingeschränkt nutzbar.

Nicht jede ausbleibende Mietzahlung ist allerdings ein vertragswidriger Zahlungsausfall. Liegt beispielsweise ein erheblicher Mangel der Mietwohnung vor, kann der Mieter nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Mietminderung berechtigt sein. Der Vermieter erhält dann zwar weniger Miete, hat aber nicht zwangsläufig einen Anspruch auf Nachzahlung des geminderten Betrags.

Wann übernimmt die Wohngebäudeversicherung einen Mietausfall?

Die Wohngebäudeversicherung kann einen Mietausfall abdecken, wenn eine vermietete Immobilie durch einen versicherten Sachschaden vorübergehend nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. Voraussetzung ist, dass der Mietverlust nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen mitversichert ist.

Beispiel: Nach einem versicherten Leitungswasserschaden ist eine Wohnung mehrere Wochen unbewohnbar. Der Mieter muss für diesen Zeitraum keine oder nur eine geminderte Miete zahlen. Besteht entsprechender Versicherungsschutz, kann die Wohngebäudeversicherung den dadurch entstandenen Mietausfall im vereinbarten Umfang ersetzen.

Welche Schäden versichert sind, wie lange Mietausfälle ersetzt werden und welche Höchstgrenzen gelten, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag. Eine Erstattung setzt grundsätzlich voraus, dass der Mietverlust auf einem versicherten Schadenereignis beruht. Gewöhnlicher Leerstand oder die bloße Zahlungsunfähigkeit eines Mieters sind durch die Wohngebäudeversicherung normalerweise nicht gedeckt.

Was leistet eine Mietausfallversicherung bei zahlungsunfähigen Mietern?

Für ausbleibende Mietzahlungen können Vermieter spezielle Mietausfall- oder Mietnomadenversicherungen abschließen. Der Leistungsumfang ist jedoch sehr unterschiedlich. Manche Tarife konzentrieren sich auf Mietrückstände, andere können unter bestimmten Voraussetzungen auch Kosten einer Räumung oder Schäden an der Mietsache berücksichtigen.

Solche Versicherungen leisten nicht automatisch bei jedem Zahlungsrückstand. Je nach Vertrag können Wartezeiten, Selbstbehalte, Höchstentschädigungen, zeitliche Leistungsgrenzen und besondere Nachweispflichten gelten. Auch bereits bekannte Zahlungsprobleme oder bestehende Mietrückstände können vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sein.

Vor dem Abschluss sollten Vermieter deshalb prüfen, welche Ursachen eines Mietausfalls tatsächlich versichert sind, wann die Leistung beginnt und welche Voraussetzungen für eine Entschädigung erfüllt sein müssen. Ein umfassender Schutz gegen sämtliche finanziellen Risiken einer Vermietung ist damit nicht verbunden.

Welche Rolle spielen Mietkaution und Vermieterrechtsschutz?

Die Mietkaution dient dazu, berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzusichern. Sie ist jedoch keine Versicherung gegen dauerhaft ausbleibende Mieteinnahmen. Auch eine Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft ersetzt nicht ohne Weiteres eine Mietausfallversicherung: Sie stellt eine Sicherheit im Rahmen der vereinbarten Kautionshöhe bereit. Bei einer berechtigten Inanspruchnahme kann der Bürgschaftsgeber regelmäßig Rückgriff beim Mieter nehmen.

Eine Vermieterrechtsschutzversicherung verfolgt einen anderen Zweck. Sie kann bei versicherten mietrechtlichen Streitigkeiten beispielsweise die Kosten anwaltlicher Beratung, gerichtlicher Verfahren oder einer Räumungsklage übernehmen. Die ausstehenden Mietzahlungen selbst ersetzt sie normalerweise nicht.

Weitere Informationen zu den Leistungen und Grenzen des Versicherungsschutzes bietet unsere Fachseite zur Rechtsschutzversicherung. Ob Vermieterrechtsschutz eingeschlossen ist, hängt vom jeweiligen Vertrag ab.

Welche Rechte hat der Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen?

Nach § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Bleibt eine fällige Zahlung ohne rechtfertigenden Grund aus, kann der Vermieter die Rückstände geltend machen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

Bei erheblichen Mietrückständen kann unter den Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich sein. Bei Wohnraummietverhältnissen sind zusätzlich die besonderen Schutzvorschriften des § 569 BGB zu beachten. Eine Kündigung führt allerdings nicht automatisch dazu, dass der Mieter die Wohnung sofort räumt. Ist eine freiwillige Räumung nicht zu erreichen, kann ein gerichtliches Verfahren erforderlich werden.

Eine berechtigte Mietminderung wegen eines Wohnungsmangels darf dabei nicht mit einem vertragswidrigen Zahlungsrückstand gleichgesetzt werden. Ob eine Forderung besteht und welche rechtlichen Schritte zulässig sind, hängt vom konkreten Mietverhältnis ab.

Wie können Vermieter das Risiko eines Mietausfalls begrenzen?

Eine sorgfältige Auswahl des Mieters, eine rechtlich zulässige Bonitätsprüfung und eine angemessene Mietsicherheit können helfen, Zahlungsausfälle zu begrenzen. Während des Mietverhältnisses sollten Vermieter ausbleibende Zahlungen frühzeitig klären und erforderliche rechtliche Schritte nicht unnötig verzögern.

Daneben lohnt sich die Überprüfung des bestehenden Versicherungsschutzes. Besonders bei vermieteten Gebäuden sollte geklärt werden, ob und für welchen Zeitraum die Wohngebäudeversicherung Mietverluste nach versicherten Sachschäden übernimmt. Eine zusätzliche Mietausfallversicherung gegen Zahlungsrückstände ist dagegen vor allem nach ihren konkreten Leistungen, Ausschlüssen und Kosten zu beurteilen.